Правові питання купівлі будинку і земельної ділянки


Про численні афери з купівлею-продажем звичайних міських квартир знають навіть ті, хто ніколи з цією проблемою особисто не стикався. Що вже казати про угоди у сфері заміської нерухомості?.. Тут шахрайство буяє пишним цвітом, а отже, повсякчас слід бути насторожі. Оскільки разом із будинком ви отримуєте ще й земельну ділянку, на якій він стоїть, ризик втратити і те, й інше у разі незаконного оформлення покупки зростає вдвічі. Крім знання нормативної бази, треба бути гранично уважним до всіх дрібниць угоди — починаючи з пошуку будинку, перевірки на законність усіх документів, і закінчуючи процедурами оформлення договорів задатку і купівлі-продажу.

Спочатку потрібно переконатися в тому, що житло, яке вам впало в око, приватизоване. Власник і всі учасники приватизації (чиї права підтверджені відповідними посвідченнями на право власності) мають дати згоду на відчуження майна, а всі, хто прописаний на цій житлоплощі, мають бути виписані до укладення угоди. Продавець зобов’язаний гарантувати покупцеві (через надання відповідних довідок), що об’єкт продажу не закладений і не заарештований, не подарований і не зданий в оренду.

Крім того, обов’язкова умова будь-якої нотаріальної операції — наявність акта про введення будинку в експлуатацію. Саме він підтверджує те, що будинок побудовано правильно, відповідно до нормативів. Якщо акта немає, будинок юридично не існує, і укладення жодної угоди неможливе.

Наступний крок — ознайомлення з технічним паспортом будинку. Його видає обласне управління земельних ресурсів. У ньому вказується план будинку з усіма господарськими будівлями. Якщо, приміром, з’ясується, що обраний вами шикарний особняк у паспорті значиться як скромний курінь, ліпше відмовитися від придбання, інакше вам доведеться самостійно узаконювати у відповідних інстанціях усі перепланування і добудови, витрачаючи на це чимало часу і додаткових коштів.

Практика показує, що проблеми можуть виникнути в найнесподіванішому місці, тому фахівці радять у жодному разі не поспішати з оформленням документів про купівлю-продаж і зібрати максимум інформації про будинок, який купуєте. Слід поцікавитися навіть незначними, на перший погляд, деталями, тому що згодом саме вони можуть стати вирішальними і зіграти з вами злий жарт.

Основна складність полягає в тому, що випадки так званого чистого продажу доволі нечасті. Зазвичай нерухомість належить кільком власникам або вже має свою історію перепродажів. У цьому зв’язку бажано з’ясувати всі супутні нюанси — хто був прописаний у будинку раніше, як будинок дістався власникові, наскільки чисельна його сім’я і в яких стосунках господар перебуває зі своїми родичами. На житло після його продажу можуть претендувати особи, чиї інтереси якимось чином не враховані — колишні дружини й чоловіки (якщо ця нерухомість була придбана подружжям у шлюбі), малолітні й неповнолітні діти, а також недієздатні або важкохворі родичі та інші. Крім того, можуть знайтися люди з доказами того, що попередня угода була оформлена незаконно. Таким чином, усі претенденти за різних обставин мають можливість оспорити процедуру купівлі-продажу в суді.

На відміну від квартири заміський особняк ви отримуєте разом із землею, тому під час купівлі-продажу наділу без знання багатьох нюансів земельного законодавства нині не обійтися.

Основним правовстановлюючим документом на ділянку є Державний акт на землю, який підтверджує право власності. У цьому документі має міститися експертна оцінка наділу, опис місця його розташування й інші відомості. Якщо ви зважуєтеся купити будинок без зазначеного акта, пам’ятайте — ви не застраховані від найрізноманітніших несподіванок. Приміром, може прийти господар наділу й зажадати, щоб ви звільнили його територію. Вивчаючи акт на землю, пильну увагу звертайте на розміри й цільове призначення землі — ці параметри строго регламентовані законодавством. Так, відповідно до норм Земельного кодексу (ст. 121) громадяни України можуть мати право на безоплатну передачу землі різного призначення в таких розмірах: для ведення особистого селянського господарства — не більше 0,2 га; для ведення садівництва — не більше 0,12 га; для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) — не більше 0,25 (у селах), 0,15 га (у селищах), 0,10 га (містах); для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га.



Перш ніж купити будинок або ділянку під забудову, насамперед потрібно переконатися, що в акті на землю зазначено відповідне призначення наділу, як-от: для будівництва будинку. На землях іншого призначення (наприклад, для ведення садівництва), а також на територіях заповідників, лісового і водного фонду, історико-культурного призначення будувати котеджі закон не дозволяє.

Якщо з’ясується, що дані, зазначені в акті на землю (розмір або призначення ділянки), не відповідають реальній дійсності, договір купівлі-продажу можуть у будь-який момент визнати недійсним.

Оскільки найчастіше земля за містом купується не тільки для зведення житла, а й для відпочинку, кожній людині важливо, щоб його будиночок був розташований серед мальовничої природи, поруч із річкою, озером або лісом. Причому дуже цінується екологічна чистота території (відсутність промислових підприємств та інших об’єктів, що забруднюють навколишнє середовище). Природні красоти нині підвищують вартість наділу як мінімум у півтора-два рази. При цьому розпещені цивілізацією сучасники неодмінно хочуть мати в будинку повноцінні умови для проживання, куди входять не тільки водопостачання, електрика й опалення, а й телефонний і телевізійний зв’язок, розвинена транспортна і торгова інфраструктура тощо. Тому наявність чи відсутність цих складників так чи інакше відбивається на загальній вартості.

Менше, приміром, можуть коштувати ділянки з болотистим ґрунтом, де при зведенні будинку довелося проводити багато спеціальних додаткових робіт із зміцнення ґрунту.

На окрему увагу заслуговують елітні котеджні селища. Земля там коштує вкрай дорого, і шаленого попиту на котеджі, усупереч усім очікуванням, немає. Попри вигідне географічне положення, наявність на території різноманітних спортивних, оздоровчих, торгових закладів, організацію надійної та комплексної охоронної системи тощо, покупців певною мірою не влаштовує мініатюрність ділянок. Так, в одному з котеджних містечок у районі Кончі-Заспи пропонуються ділянки з будинком «під ключ» площею всього п’ять-шість соток (!), але при цьому — ціною до 1 млн. у.о. Поза межами елітного «поселення для багатих» можна придбати просторіші ділянки (15—20 соток) за набагато меншою ціною.

Передача права власності

Для пошуків потрібного заміського житла можна використати два способи — вибирати будинок власними силами або залучати до процесу фахівців агентства нерухомості. Проте для здійснення самої процедури оформлення вам однаково не обійтися без фахової допомоги нотаріусів, юристів та ін.

Коли будинок вибрано, оформляють договір задатку (сам задаток зазвичай становить 1000—3000 у.о.). Під час цієї процедури відразу з’ясовують усі організаційні моменти: строк дії угоди, розрахункову валюту, хто оплачуватиме нотаріальне оформлення, збори, податки, мита (як правило, ці витрати ділять навпіл між покупцем і продавцем), що з майна залишається в будинку тощо. Договір задатку є гарантією того, що власник не продасть житла комусь іншому і не підвищить ціни.

Передача права власності на заміський будинок здійснюється з допомогою двох документів: договору купівлі-продажу будинку і договору купівлі-продажу ділянки. На всіх документах мають бути зазначені реквізити сторін і їхні ідентифікаційні коди; дані про предмет продажу (географія, площа тощо); балансова вартість і договірна ціна; зобов’язання сторін. Документи мають містити гарантії (з боку родичів чи інших осіб) відсутності заборон на відчуження відповідного майна. Після укладення угоди договір купівлі-продажу будинку в обов’язковому порядку реєструється, а Державний акт на землю переоформляється на покупця.

 

Друкувати Юридичний помічник » Публікації »
7,289 переглядів

Напишіть відгук

Ваша пошт@ не публікуватиметься.