Ризики вступу в дію закону про продаж землі сільськогосподарського призначення


В середині 90-х років минулого століття кожен мешканець села був ощасливлений – здійснилася мрія його предків – внаслідок розвалу колгоспів-радгоспів він став власником землі. І що робити з нею він знав, але засобів для належної обробки такої в руках не було, і ринку збуту продукції не було. Загальна економічна депресія та бажання просто вижити призвели до того, що землю, як звичайний ринковий товар обиватель був би щасливим продати. Кожен другий власник в душі за продаж землі і чим швидше, тим краще! Але не все так просто. Наш розумний і далекоглядний законодавець, заборонив продаж земель сільськогосподарського призначення Земельним кодексом України, що вступив в дію з 01 січня 2002 року (далі ЗКУ), та передбачив необхідність прийняття Закону України «Про ринок земель» (розділ ІХ ЗКУ – «Прикінцеві положення»), що є однією з умов для зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ТСВ).

Кожен власник земельного паю давно чекає прийняття даного закону, щоб законно продати землю, хоча багато хто з них вже продав таку нерухомість за безцінь, поки законодавець відтягує тільки з лише йому відомих причин цей момент. Землевласник скаже: моя власність – моя воля, хочу придбати побутову техніку за ці гроші, дітей вивчити, просто пожити нормально і поїсти делікатесів які бачив хіба по телебаченню, і шукає, кому б це, і як би це продати єдину цінність, які є в господарстві. Логічно, що це особиста справа кожного , однак не так все елементарно. Побутова техніка поламається, діти не захочуть працювати за фахом нав’язаним батьками, хороше життя приправлене делікатесами закінчиться, і що далі? А далі прийдеться зігнувши спину прийти до новоспечених земельних магнатів і працювати за трудодні оплачені хлібом, бо ж іншої роботи в селах немає, і протиставити таким «земельним олігархам» не буде чого.

Законопроектом «Про ринок земель», що знаходиться на даний момент на стадії доопрацювання, передбачається врегулювання питань переходу права власності на землю, та пропонується визначити власниками земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва виключно:

1.       державу в особі Державної спеціалізованої установи, що буде створена урядом для управління державними землями сільськогосподарського призначення;

2.       територіальні громади в особі місцевих рад;

3.       громадян України, які мають сільськогосподарську освіту чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва.

Даним законопроектом пропонується встановити граничні площі сільськогосподарських земель, які можуть перебувати у приватній власності в залежності від природно-кліматичної зони. Вказані положення не є обґрунтованими з огляду на те, що відсутні будь-які обґрунтування зазначених розмірів. Крім того, не враховано той факт, що вкрай незадовільне матеріальне становище переважної більшості осіб, які проживають в сільській місцевості, не дозволяє їм придбавати землі у вказаному розмірі. При визначенні граничних площ сільськогосподарських земель, які можуть перебувати у власності однієї особи, слід враховувати, що в такий розмір мав би бути визначений виходячи з фізіологічної можливості людини її обробити. Також не враховано, що середня площа сільськогосподарських угідь однієї сільради в нашій країні становить близько 2400 га. При елементарних розрахунках виходить, що у разі прийняття законопроекту одна сім’я може стати власником всіх земельних масивів декількох сіл, що може призвести до створення великих приватних земельних володінь (помість), що в кінцевому випадку породить безземелля основної маси селянства, і як наслідок до незайнятості та зубожіння, що в свою чергу призведе до революції під уже відомим гаслом «Фабрики – трудящим, землю – селянам». Є правда і альтернативний варіант, хоча важко сказати який з них веселіший – в умовах, коли сучасні агротехнології не потребують застосування великої кількості людської праці, це призведе до досить швидкого вимирання сіл. Не варто відкидувати твердження, що українське селянство є головним носієм української національної ідентичності, тож скасування мораторію на продаж землі в нинішніх умовах буде додатковим фактором геноциду українського етносу, спробою остаточного знищення українського народу.

Також у законопроекті відсутній механізм, за допомогою якого нотаріус та державний реєстратор, які здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, зможуть отримати інформацію про ту кількість земель, що перебуває у власності однієї особи, і знаходяться в межах однієї природно-кліматичної зони. Згідно із Законами України «Про Державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», вказані відомості відсутні як у Державному земельному кадастрі, так і у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Термін “ведення товарного сільськогосподарського виробництва”, також не визначений жодним нормативно-правовим актом, тож безробітний, який на присадибній ділянці вирощує фрукти-овочі та частково реалізує їх на місцевому ринку навряд чи буде мати право купити земельну ділянку для ведення ТСВ. Якщо і так, то способу яким саме чином така особа зможе підтвердити свою діяльність при підписанні угоди у нотаріуса немає. Способу немає, от і знову виникає спокуса зацікавленим особам отримати від цього вигоду.

Запропоновані у законопроектах норми, які передбачають перехід до державної власності земельних ділянок, не відчужених у встановлений строк особами, що не можуть мати їх на праві власності, прямо суперечать положенням частини 5 статті 41 Конституції України, яка забороняє примусове припинення права власності на майно без попереднього та повного відшкодування його вартості.

Проектом закону забороняється дарування земель ТСВ, що є приватною власністю стороннім особам. Дарувати можна на користь членів сім’ї власника земельної ділянки, держави та територіальної громади. При цьому розширюється коло членів сім’ї, до них окрім чоловіка, дружини, дітей, відносять також братів, сестер, племінників, онуків, партерів у цивільному шлюбі тощо. Вважаємо, що метою такого обмеження у праві дарування землі є запобігання ухиленню громадянами від сплати податків при відчуженні земельних ділянок, та водночас бажання додатково наповнювати бюджет не за рахунок підняття економіки країни, а за рахунок обкладення зборами громадян.

Для  розпорядження державними землями сільськогосподарського призначення планується створення Державної спеціалізованої установи, до якої перейдуть відповідні повноваження  які на сьогодні є у районних державних адміністраціях

Державна спеціалізована установа окрім іншого, зможе звертатися до суду про визнання земельних ділянок ТСВ за межами населених пунктів відумерлою спадщиною (у разі відсутності спадкоємців, неприйняття спадкоємцями спадщини, їх усунення або відмови від прийняття спадщини) та про передання їх у державну власність  – в управління Державної спеціалізованої установи. Відповідна норма проекту є досить логічною, але з урахуванням вітчизняних особливостей ховає у собі потенційну загрозу для землевласників. Адже в окремих регіонах України частка розпайованих земель, власники яких померли, та які не оформлені у спадщину, в тому числі і тих хто не встигли оформити в повній мірі права власності на пай, сягає майже половини всіх земель. Основною причиною такої пасивності спадкоємців є відсутність грошей на здійснення переоформлення документів, а також те, що значна кількість спадкоємців проживає за межами відповідного регіону, та за кордоном.

Законопроектом передбачається встановлення чіткого переліку осіб, що будуть мати переважне право на купівлю сільськогосподарських земель приватної власності. Власник фактично позбавлений права вільно розпоряджатися своїм майном. Якщо власник вирішив продати пай, то він зобов’язаний запропонувати його купити тій особі, що має переважне право. Якщо ж ця особа відмовилися придбати землю, тоді власник може продати її будь-якій іншій особі, однак на тих же умовах, що й пропонувалися особам, що мають переважне право.

Переважне право на придбання земельних ділянок ТСВ будуть мати (в порядку черговості):

1.   Держава в особі Державної спеціалізованої установи.

2.   Територіальна громада в особі місцевої  ради за місцем знаходження земельної ділянки.

3.   Користувач ділянки.

4.   Власники суміжних земельних ділянок.

З метою реалізації переважного права на купівлю сільськогосподарських земель продавець зобов’язаний письмово повідомити Державну спеціалізовану установу, місцеву раду та користувача землі про намір продати ділянку, а також опублікувати відповідне оголошення у місцевій пресі. При цьому в повідомленнях та публікації продавець зобов’язаний вказати ціну, за яку він має намір продати ділянку, та інші умови продажу. На власника, який має намір продати земельну ділянку, покладається обов’язок нести витрати – наповнювати казну, і заздалегідь не відомо, чи наслідком таких витрат буде позитивний результат. Володілець переважного права може реалізувати його тільки якщо від цього відмовилися інші особи, які мають первинне за черговістю право.

Таке запровадження багаторівневої системи переважного права є звичайним інструментом для обмеження активності учасників ринку (відповідно, і ціни на землю, і економічного ефекту від запровадження ринку). Особливість українського переважного права полягатиме у тому, що держава і територіальні громади отримують його без жодних обмежень. При здійсненні цього права держава і  територіальні громади  не обмежені ні чим,  їм надано право купувати будь-яку запропоновану до продажу земельну ділянку. Таким чином це є основою для корупції: уповноважені посадові особи зможуть торгувати відмовою від переважного права. Ось так, з допомогою нехитрих маніпуляцій, особам наближеним до даної структури можна буде набути у власність ласий шматок землі на вигідних умовах.

Аналіз законопроекту показує такі основні ризики пов’язані з відкриттям ринку землі:

  1. Продаж землі зубожілими власниками – мешканцями сіл за цінами нижче економічно обґрунтованих.
  2. Скупка значних площ землі фінансово-промисловими групами, що призведе до обезземелення селян.
  3. Концентрація значних площ земель с / г призначення у власності фінансових підприємств (банків) під час переходу заставної землі у власність кредитодавця.
  4. Спекуляції із землею.
  5. Зникнення села.

Кожен з нас розуміє, що мораторій існує для того, щоб використовувати тіньовий оборот землі, однак, не варто забувати, що пересічний громадянин не має такого рівня доходів, щоб змогти придбати, а в подальшому забезпечити обробку землі. І хоча тіньовий оборот землі існує, він має обмежені рамки. На нашу думку, мораторій слід витримати до того моменту, поки економіка України не підніметься на такий рівень, коли кожен її мешканець буде мати належне соціальне забезпечення, правові гарантії, віру у стабільність, а країна буде мати міцну економку та стабільну політичну ситуацію в країні. Тоді і продавці землі не захочуть поміняти пай на баночку ікри заморської баклажанної, і покупці подумають, чи потрібно їм таке капіталовкладення.

Аналіз ринку землі в Україні схиляє до думки, що невеликою групою людей, що удостоєні владою самими ж власниками земель вирішується завдання обезземелити цих самих власників внаслідок земельної реформи.

В такому питанні варто бути розважливим, і в випадку коли ще діє мораторій на продаж землі доцільно, щоб спрацював принцип «немає нічого більш постійного, ніж тимчасове».

Друкувати Юридичний помічник » Публікації »
1,172 переглядів

Напишіть відгук

Ваша пошт@ не публікуватиметься.