Як краще оформити відчуження нерухомості


Іноді виникають ситуації, коли родичі хочуть допомогти своїм близьким у вирішенні квартирного питання негайно, не чекаючи настання конкретних юридичних фактів. Йдеться про випадки, коли, наприклад, батьки хочуть передати квартиру дітям, або сестра прагне допомогти брату переїхати з села до міста. При цьому, природно, ні оформлення заповіту, ні укладення договору довічного утримання справі не допоможуть, так як розпорядження майном в таких випадках буде відтягнуто в часі.  Залишається два варіанти – договір дарування та договір купівлі-продажу. Яким же способом краще передати нерухомість близьким або, можливо, не дуже близьким людям? Розглянемо можливі нюанси оформлення й оподаткування кожного з названих договорів.

Що платимо за договором купівлі-продажу

Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Держреєстрація угод проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру одночасно з її нотаріальним посвідченням (п.  6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів,затвердженого постановою КМУ від 26. 05. 2004.  Згідно ж ст.  55 ЗУ “Про нотаріат” № 3425-XII від 02. 09. 1993, нотаріальне посвідчення угод з відчуження житлового будинку, квартири, дачі, земельної ділянки, що підлягають держреєстрації, проводиться за місцем розташування цього майна або перебування (реєстрації) однієї із сторін угоди. На нотаріусів також покладено функції з контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів та забезпечення надання відповідної інформації податковому органу.  Копії платіжних документів про перерахування податку приєднуються до екземплярів засвідчених договорів.

Тепер що стосується власне розміру податку.  Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, і не повинен бути нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої уповноваженим органом.  Оціночну вартість квартири (будинку) можна дізнатися в БТІ. А ось із земельними ділянками трохи складніше.  Так, згідно п.  4 ст.  201 ЗКУ, при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок з метою визначення вартості об’єкта оцінки використовується експертна грошова оцінка. Порядок її проведення визначається Законом № 1378-IV “Про оцінку земель” від 11. 12. 2003, методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМУ№ 1531 від 11.10.2002 р., та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим наказом №2 Держкомзему від 09.01.2003 р.

При цьому не оподатковується дохід, отриманий від продажу нерухомості, що проводяться не частіше одного разу протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності понад три роки (відповідно до ст.  172 р. IV Податкового кодексу України № 2755-VI від 02.12.2010 р.), а також дохід, отриманий платником від аналогічної продажу земельної ділянки, що не перевищує норму безоплатної передачі, визначену в ст. 121 ЗКУ залежно від його призначення і від відчуження господарсько-побутових споруд, які розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним.

Ставка 5% від оцінної вартості застосовується при оподаткуванні доходу, отриманого платником внаслідок продажу більш ніж одного об’єкта нерухомості протягом звітного податкового року.  Так само оподатковується дохід від продажу об’єкта незавершеного будівництва.

Ставка податку 15% застосовується для доходу від операцій з продажу нерухомості, здійснюваних фізичними особами-нерезидентами, які оподатковуються у тому ж порядку, що і резиденти, але з поправкою на ставку. У випадку, якщо загальна сума отриманих нерезидентом-платником податку у звітному податковому місяці доходів перевищує десятикратний розмір мінімальної зарплати, встановленої законом на 1 січня звітного податкового року, ставка податку становитиме 17% від суми перевищення з урахуванням податку,сплаченого за ставкою 15%.

Договір дарування: права і обов’язки

Відповідно до ст.  717 ЦК України, за договором дарування дарувальник передає (або зобов’язується передати в майбутньому) майно у власність обдаровуваному безоплатно. Договір дарування нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.  Нотаріуси зобов’язані щоквартально надавати органам податкової служби інформацію про зареєстровані угодах, так що уникнути сплати податку на дарування неможливо. Крім того, при посвідченні угод про відчуження житлового будинку (квартири) перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.



Загалом розміри ставок податку на дарування прямо залежать від того, хто отримує подарунок.  5% від його вартості заплатять ті, хто не доводиться дарувальникові родичами першого ступеня споріднення або взагалі не перебувають з ним у родинних стосунках.

Нічого не заплатять фіскальним органам ті, хто доводиться дарувальникові родичами першого ступеня спорідненості, тобто батьки, батьки чоловіка або дружини, чоловік або дружина, діти, діти чоловіка або дружини, а також усиновлені діти. Крім того, за нульовою ставкою оподатковується отримання в дар рухомого і нерухомого майна інвалідами 1 групи, а також дітьми-сиротами та дітьми, позбавленими батьківського піклування. Не оподатковується податком на дарування майно в межах частини в спільній власності, передане подружжям в дар один одному, або батьками дітям, у т.  ч.  зачатим, але ще не народженим.

А ось приймаючи подарунок від нерезидента, слід двічі подумати: можливо, він все-таки резидент, просто ні він, ні фіскальні органи про це ще не знають? Зверніть увагу: резидентом може вважатися не тільки особа, яка постійно проживає в Україні, але і має в нашій країні тісні економічні або особисті зв’язки.  Тобто у випадку, якщо, наприклад, місцем проживання сім’ї фізособи або місцем реєстрації його як суб’єкта підприємницької діяльності є Україна, ця особа може бути визнана резидентом, і ставка податку на його подарунок, відповідно, істотно скоротиться. Також вважається резидентом фізособа, яка перебуває в Україні не менше 183 днів протягом податкового року, включаючи дату приїзду та від’їзду.

А от у випадку, якщо дарувальник однозначно нерезидент, навіть якщо він родич, заплатити доведеться 15% від вартості подарунка.

У чому підступ?

Здавалося б, ставки прибуткового податку приблизно одні й ті ж. Та й з випискою про реєстрацію прав власності з БТІ клопоту в будь-якому випадку не оберешся, і від держмита в 1% від оцінки всього майна не відкрутитися (згідно з п.  3 ст.  3 Декрету КМУ від 21. 01. 1993 № 7-93 «Про державне мито “) – закон є закон. Крім того, в обох випадках імовірна сплата податку з доходів фізичних осіб, ну і, звичайно ж, плата за послуги нотаріуса – бланки, витримки, оформлення договору.

“Так у чому підступ?” – Запитаєте Ви.  Можливо, в зборі на обов’язкове державне пенсійне страхування. Суми такого збору з операцій купівлі-продажу нерухомого майна сплачуються не тільки підприємствами і установами, а й фізичними особами, які придбавають нерухоме майно, – у розмірі 1% від вартості майна (не менше оціночної), зазначеної в договорі купівлі-продажу (п. 51 Постанови КМУ від 3 листопада 1998 р.  № 1740).  Виняток становлять громадяни, які купують житло і перебувають у черзі на його отримання, а також придбавають житло вперше. На жаль, до цього пункту теж не все гладко, оскільки офіційного джерела інформації, який підтверджував би, що житло купується вперше, не існує.  Тому нотаріус, виступаючи податковим агентом у подібних угодах, автоматично виписує квитанцію на сплату такого збору. Якщо вас такий стан справ не влаштовує, можна звернутися до суду за вирішенням ситуації на свою користь або оформити купівлю-продаж за допомогою договору дарування, який відповідним збором не обкладається.

Правда, не варто забувати, що в цьому випадку буде мати місце фіктивна угода, оскільки договір дарування, що встановлює обов’язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, вже не є таким. Якщо сторони в договорі знайомі мало, і вибір договору дарування не продиктований ніякими міркуваннями особистого характеру, краще не ризикувати. Можна, звичайно, залучити свідків до угоди, та й розписку про отримання грошей, загалом, написати недовго, щоб потім, в разі чого, було з ким і з чим йти до суду і аналізувати зміст договору. Хоча, якщо судові витрати вас не бентежать, можливо, збентежить неоднозначна судова практика по подібних справ?

Втім, вирішувати, безумовно, вам.  Обидва договори мають свої незаперечні переваги та недоліки, інакше один з них вже став би історією. Головне, щоб ці недоліки не поставили під удар ваші слабкі сторони – гаманець, терпіння і віру в людей.

 

Друкувати Юридичний помічник » Публікації »
1,419 переглядів

Напишіть відгук

Ваша пошт@ не публікуватиметься.