ОСББ, та його права


Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – юридична особа, створена власниками квартир та приміщень будинку для спільного управління й утримання будинку та для спільного використання загального майна.

ОСББ є неприбутковою організацією, яка має печатку та банківський рахунок і може укладати цивільно-правові договори, відповідаючи за своїми зобов’язаннями своїм майном (але не особистим чи спільним майном своїх членів).

Членом ОСББ може стати будь-який власник (співвласник) житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку.

Головні завдання ОСББ – це покращення утримання житлових будинків та прибудинкової території, сприяння членам об’єднання в отриманні якісних комунальних послуг, раціональне використання платежів мешканців, управління спільною власністю.

Завдяки ОСББ Ви, на відміну від ЖЕКівських будинків, самостійно можете:

– визначати кошторис утримання своєї квартири;

– визначати розмір внесків на утримання будинку;

– диктувати структуру і стиль управління ОСББ;

– формувати штатний розклад і персональний склад працівників, які обслуговують Ваш будинок та встановлювати їм заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо);

– вибирати найкращого виконавця житлово-експлуатаційних послуг (вивіз сміття, обслуговування ліфту, дезинфекція, виконання ремонтних робіт, тощо);

– визначати черговість проведення поточного ремонту і контролювати його якість;

– отримати прибудинкову територію в приватну власність і самостійно приймати рішення щодо її використання;

– більш успішно, ніж ЖЕКи та окремі мешканці, вимагати від постачальників комунальних послуг (“Міськенерго”, ”Водоканал”) виконання умов угод.

Додаткові можливості ОСББ:

– ОСББ як юридична особа може отримувати кредит на проведення ремонтів, установку лічильників, облаштування прибудинкової території тощо.

– Приватизація нежитлових приміщень будинку може здійснюватися лише за погодженням з правлінням ОСББ, причому першочергове право на викуп таких приміщень має саме ОСББ.

– Після прийому будинку на свій баланс ОСББ може здавати в оренду допоміжні приміщення та направляти ці кошти на поліпшення технічного стану житла. За цього воно зберігає право на державну дотацію на утримання будинку, а також і на дотацію з місцевого бюджету в рамках міської програми “Мій двір, моє подвір’я”.

– Колишній власник будинку (як правило, районна рада) зобов’язаний взяти участь у першому після прийому будинку на баланс ОСББ капітальному ремонті.

– Новостворене ОСББ не повинно відповідати за борги мешканців будинку, які залишились у них перед комунальним ЖЕКом.

– ОСББ має податкові пільги – за законом воно не платить податок на прибуток із тієї своєї діяльності, яка спрямована на утримання свого житла.

– ОСББ має достатньо широкій простір для вибору принципів господарювання. Так, воно може передати свій будинок на баланс та обслуговування будь-якій приватній чи відомчій житлово-експлуатаційній установі або ж залишити його в комунальному ЖЕКу, може укласти з ЖЕКом договори лише на деякі послуги, може самостійно проводити повне обслуговування житла, укладати прямі договори з “Міськенерго” та “Водоканалом”.

– Як виняток, ОСББ, очікуючи більш сприятливих умов, може взагалі не здійснювати ніякої господарської діяльності, а використовувати свій юридичний статус для захисту житлових прав мешканців будинку.

СТВОРЕННЯ ОСББ

ОСББ будується на суто демократичних засадах. Його членом може бути кожен, хто є власником (співвласником) житлового або нежитлового приміщення в даному будинку. Члени ОСББ мають право: обирати та бути обраними в його керівні органи (правління і ревізійну комісію); безперешкодно знайомитися з документами об’єднання; за бажанням виходити з ОСББ; скликати позачергові збори (якщо на те є воля 20% членів) без відповідного рішення правління й у тому числі достроково переобирати керівництво. Ці права й обов’язки чітко закріплені в Типовому статуті ОСББ, де проводиться детальне розмежування повноважень між: зборами, правлінням, зборами уповноважених, а також членами об’єднання.

Для створення ОСББ необхідно провести установчі збори, на яких мають бути присутні не менше половини власників квартир. На установчих зборах необхідно ухвалити статут ОСББ, обрати голову та правління. Після цього відбувається державна реєстрація ОСББ у державного реєстратора.

Основні законодавчі акти, що регулюють порядок створення і діяльність ОСББ:

– Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”;

– Закон України “Про житлово-комунальні послуги”;

– Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”;

– Постанова КМУ № 572 від 8 жовтня 1992 р. “Правила користування приміщеннями житлових будинків”;

– Постанова КМУ № 1521 від 11 жовтня 2002 р. “Про реалізацію Закону України “Про об‘єднання співвласників багатоквартирного будинку” зі змінами згідно з постановою КМУ № 1242 від 22 вересня 2004 р.;

– Постанова КМУ № 560 від 12 липня 2005 р. “Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій”;

– Постанова КМУ № 630 від 21 липня 2005 р. “Про затвердження Правил надання послуг з центрального опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення”;

Наказ Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства № 56 від 15 вересня 1992 р. про Положення “Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”;

Наказ Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства № 141 від 27 серпня 2003 р. про Типовий статут об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та про Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя;

– Наказ Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства № 150 від 10 вересня 2004 р. про Примірний перелік послуг з утримання будинків та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд;

– Наказ Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства № 60 від 25 квітня 2005 р. про Порядок визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді;

– Наказ Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства № 76 від 25 серпня 2005 р. “Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій”.

ВПЛИВ НА ЗАБУДОВУ МІКРОРАЙОНУ ЧЕРЕЗ ОСББ

Статус ОСББ дає мешканцям додаткові можливості захищати свої права в питаннях забудови.

1. ОСББ може отримати прибудинкову територію в приватну власність, що убезпечить Вас від забудови цієї території та розміщення на ній будь-яких об’єктів.

2. Якщо ділянка, що виділяється під забудову, прилягає до прибудинкової території ОСББ, відповідно ст. 5 Закону України «Про основи містобудування» та ст. 18 Закону України «Про планування та забудову територій» ОСББ є юридичною особою, з якою має бути узгоджено будь-яке будівництво на ній.

3. При виникненні спорів щодо землевідведення та будівництва на території, прилеглій до прибудинкової території ОСББ, об’єднання як юридична особа може подати до суду а також виступати третьою стороною в судових процесах.

Спираючись на міжнародний досвід функціонування ОСББ, такі об’єднання в майбутньому можуть стати основною формою організації, утримання та експлуатації житлових будинків і прибудинкових територій, підвищення рівня їх благоустрою та покращення умов проживання.

НАБУТТЯ ОСББ У ВЛАСНІСТЬ ПРИБУДИНКОВОЇ ТЕРИТОРІЇ

Прибудинкова територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.

Виходячи зі ст. 11 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, передача на баланс майна (в тому числі земельної ділянки), яке входить до складу житлового комплексу, але не належить об’єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього. Отже, ОСББ стає власником земельної ділянки та прибудинкової території лише після отримання акта про право власності на цю земельну ділянку.

Тому відразу після реєстрації ОСББ доцільно вирішити питання з передачею об’єднанню прибудинкової території і визначити, як краще її використовувати в інтересах членів ОСББ. Прибудинкова територія (земельна ділянка) передається ОСББ у власність або в користування, в тому числі на умовах оренди, відповідними органами місцевого самоврядування.

Алгоритм переведення прибудинкової території у власність ОСББ:

Ознайомитися з даними Державного земельного кадастру, щоби дізнатися, хто є власниками та користувачами земельних ділянок у житловому кварталі, де розташовано Ваш будинок, звернувшись до управління земельних ресурсів міської ради.

Державний земельний кадастр – це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення права власності і права користування земельними ділянками та містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів.

Замовити технічний звіт щодо встановлення зовнішніх меж земельної ділянки, яку ОСББ планує оформити у власність для обслуговування багатоквартирного будинку. Кінцевим етапом технічного звіту є оформлення Акта встановлення та узгодження зовнішніх меж земельної ділянки (прибудинкової території) в натурі (на місцевості).

При розробці технічного звіту також відбувається погодження меж земельної ділянки з власниками та користувачами суміжних земельних ділянок.

Технічний звіт можна замовити в будь-якій землевпорядній організації, що має ліцензію на проведення землевпорядних робіт (тобто в комерційній фірмі або в комунальному підприємстві “Міський центр земельного кадастру та приватизації землі”, яке підпорядковане управлінню земельних ресурсів міської ради). Замовлення технічного звіту коштує кілька тисяч гривень.

Увага: прибудови!

Як правило, за принципом мовчазної згоди технічний звіт розробляється відразу і для власників приміщень прибудов до багатоквартирного будинку.

Нерідко виникає така ситуація:

До того як прибудинкова територія була передана у власність ОСББ, її благоустроєм займалися члени об’єднання. Під час оформлення прибудинкової території у власність ОСББ фірми, які є власниками приміщень у прибудовах до багатоквартирного будинку, зазвичай починають претендувати на територію, яка вже благоустроєна силами ОСББ.

У разі розробки технічного звіту відразу для кількох власників може виникнути ситуація, що фірмі, якій належить прибудова, можуть відвести територію, де вже розміщено дитячий майданчик чи автостоянку співвласників багатоквартирного будинку; крім того, в цьому випадку за технічний звіт платить саме ОСББ, хоча цей документ фактично є спільним для кількох власників.

Звісно, технічний звіт розробляється не на підставі права власності на прибудинкову територію, а за принципом цілісності житлового комплексу, тобто всієї будівлі. Тому в цьому випадку можна порадити хіба що укласти цивільно-правову угоду між ОСББ і власниками приміщень у прибудовах, у якій будуть розподілені сфери впливу і діяльності на певних ділянках прибудинкової території та обумовлено засади спільного фінансування розробки технічного звіту.

Звернутися до міського голови з проханням видати розпорядження на оформлення землевідведення прибудинкової території.

Замовити будь-якій землевпорядній організації технічну документацію із землеустрою для оформлення права користування ОСББ земельною ділянкою для експлуатації та обслуговування житлового будинку. Для цього Ви маєте надати їй таку документацію (перелік може змінюватися):

– копію статуту ОСББ;

– копію установчого договору;

– копію свідоцтва про реєстрацію;

– довідку про включення до ЄДРПОУ;

– документ, що підтверджує передачу будинку ОСББ у встановленому порядку (акт прийому на баланс).

Замовником розробки технічної документації згідно з чинним законодавством зобов’язаний виступити відповідний орган місцевого самоврядування, й усі витрати, пов’язані з розробкою проекту, повинні бути віднесені замовником на власний рахунок.

На практиці ж кошти для виготовлення цих документів (інвентаризацію ділянки, виготовлення плану її відводу) віднайти має саме ОСББ. Загальна сума може сягати 10–20 тис. гривень.

Землевпорядна організація, як правило, самостійно готує необхідні матеріали і направляє їх для погодження міськими службами  та складає проект рішення ради про землевідведення прибудинкової території.

Розгляд Місцевою радою питання про надання прибудинкової території у власність ОСББ та прийняття відповідного рішення. Цим рішенням також затверджується проект передання прибудинкової території у власність ОСББ. У таких рішеннях, як правило, є вказівка на те, що ОСББ має у місячний термін звернутися до Головного управління земельних ресурсів міської ради з клопотанням щодо організації робіт щодо винесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) та оформлення державного акту на право власності на земельну ділянку (видається за підписом міського голови та начальника Головного управління земельних ресурсів міської ради).

 

Друкувати Юридичний помічник » Фізичним особам » ОСББ »
22,799 переглядів
6 комментариев
    • бЫЛА ТАКАЯ ПРАКТИКА В ИТАЛИИ,РАЗВАЛИЛИ НЕ ПРИСТИЖНОЕ ЖИЛЬЕ,ВЫСТРОИЛИ НОВЫЕ ДОМА,ЗАСТАВИЛИ ЛЮДЕЙ ВЗЯТЬ КРЕДИТЫ И НАЖИЛИСЬ ВСЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ И Т.Д.,НО У НАС НЕ ИТАЛИЯ,ХОТЯТ ЧТО-БЫ САМИ ЖИЛЬЦЫ
      ВЫГОНЯЛИ СВОИХ СОСЕДЕЙ -НЕ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫХ НА УЛИЦУ,А ПРАВИТЕЛЬСТВО НЕ ПРИЧЕМ ТИПА.нЕ СПЯТ-ДУМАЮТ КАК БЫ СНЯТЬ С СОБСТВЕННОГО НАРОДО ШКУРУ,ПОТОМУ ЧТО ОНА У НАС ТОЛЬКО И ОСТАЛАСЬ.

  1. Добрый день! Вы говорите о том, что “Колишній власник будинку (як правило, районна рада) зобов’язаний взяти участь у першому після прийому будинку на баланс ОСББ капітальному ремонті”. Подскажите каким нормативным документом предусмотрены денные обязательства? Нельзя ли перед созданием ОСББ потребовать ЖЕК провести все необходимые ремонтные работы? Если да, то на основании какого нормативного документа и что для этого необходимо? Спасибо.

  2. Здравствуйте, помогите пожалуйста разобраться : мы создали ОСББ одно на два дома ( у нас общая дворовая территория и общая мережа теплозабеспечення ). Наши дома, не смотря на то, что находятся рядом имеют разные адреса и были закреплены за разными жеками . Собирали подписи в течении 3-х месяцев, проводили собрания ( их было 4 ) делали всё по закону и по правилам. Соседнему дому , их ЖЕК передал все документы без всяких проблем и всё по закону , а вот директриса нашего жека, отказалась создавать комиссию для составления акта приёма- передачи. Она сказала : ” Что напишу , то и будет” … , а за три дня до передачи документов вообще сплела целую мошейническую паутину . Состряпала заявление вместе с тремя жильцами нашего дома, которые просят её приостановить передачу документов нашему законноизбранному председателю. Заявление подписали -трое, к заявлению приложили подписи жильцов добытые обманным путём уже на следующий день от поданного заявления. Потом она начала искать поводы на которые она смогла бы опереться ( один нелепей другого ) маразм полный … Наш департамент ЖКХ – её действия покрывает, конечно не бесплатно, ведь “общее дело делают” !!! Департамент выдал приказ о приостановлении выдачи наших документов . Наш дом остался в подвешенном состоянии мы ничего не можем предпринимать ( заключать договора, нанимать людей, принимать платежи от жильцов и т.д.) . Нам очень нужен совет – как быть дальше ??

  3. Ніхто, крім нас!
    Шановні відвідувачі сайту! Будь-ласка, підтримайте пропозиції щодо мінімізації податкового навантаження на ОСББ!
    Для цього необхідно зареєструватися на сайті президента України в розділі «Подати петицію» – «створити обліковий запис». Протягом 1-2 днів на Вашу електронну скриньку прийде підтвердження реєстрації на сайті. Тепер Ви можете те голосувати за будь-яку пропозицію, розміщену на сайті президента України, щодо внесення змін до законодавства.
    У віконці «шукати електронні петиції» введіть абревіатуру «ОСББ» і проголосуйте за петиції щодо ЄСВ (Оптимізацію ЄСВ (єдиного соціального внеску) та інші петиції.
    Зберемо 25тисяч голосів і за нашими пропозиціями президент повинен подати законопроект до Верховної Ради України.
    Ніхто, крім нас, не подбає про законну мінімізацію податків, які стосуються ОСББ. Збережемо свої кошти на інші важливі потреби!

  4. Добрий день. Допоможіть розібратися в такому питанні: Я, інвалід війни, проживав за адресою, де мені будо видано дозвіл на будівництво гаража. Я його побудував та приватизував. Потім переїхав на проживання за іншою адресою, але гаражом користуюсь майже 29 років.Тепер в тому будинку, де я раніше проживав і на прибудинковій ділянці якої розташований мій гараж, створили ОСББ. Голова ОСББ почала робити все молжливе і не можливе щоб я не міг користуватися гаражом. Заставляє мене платити за сміття, яке ОСББ вивозить, хоча я там не смічу і своє сміття вивожу сам. Почала звужувати проїзд до гаража, щоб я не міг ні виїхати, ні заїхати.Підкажіть, будь ласка, як мені правильно поступити і на основі яки законів чи постанов? Дякую.

Напишіть відгук

Ваша пошт@ не публікуватиметься.