У відповідь на дане питання ми можемо запропонувати не складну процедуру, що складається з кількох етапів.
Етап перший-підготовчий.
Назбиравши певну суму і підшукавши бажану житлову нерухомість, радимо не пожалкувати грошей і звернутися до досвідченого юриста чи до кваліфікованого ріелтора, які здійснюють юридичну підтримку купівлі житла.
Проте, якщо ви наважитесь діяти самостійно, перед усім радимо впевнитися, що людина, яка називає себе продавцем, в дійсності власник квартири, адже розпоряджатися майном (наприклад відчужувати за договором купівлі-продажу) має право тільки власник нерухомого майна, або особа, уповноважена власником нерухомості на відчуження квартири. Таким чином, передусім необхідно ознайомитися з документами, що підтверджують право власності продавця на квартиру (житловий будинок). Згідно чинного законодавства України, майно може належати продавцю на підставі наступних документів:
1. Договір купівлі-продажу (міни, дарування, довічного утримання)
2. Свідоцтво про право власності, видане органом приватизації
3. Свідоцтво про право власності, видане органом місцевого самоврядування і місцевою державною адміністрацією.
4. Рішення суду, третейського суду про визнання прав власності на об’єкт нерухомого майна.
5. Свідоцтво про право на спадок, посвідчене нотаріусом.
Крім того, право власності продавця на квартиру (будинок) повинно бути засвідчено в Бюро технічної інвентаризації (далі БТІ) по місцю розташування нерухомого майна. Доказом такої реєстрації є реєстраційний надпис (штамп БТІ) на зворотньому боці правовстановлюючого документа (чи реєстраційного свідоцтва, якщо на зворотньому боці документа недостатньо місця для штампу БТІ)
Невід’ємною частиною правовстановлюючого документу продавця на квартиру (житловий будинок) є Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, ознайомленню з яким також рекомендуємо приділити особливу увагу. Строк дії цього документа – три місяці з дня видачі. Крім того, Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно дає можливість з’ясувати такі важливі моменти:
– за ким, на підставі чого право власності на цей об’єкт нерухомості зареєстровано в реєстраційній книзі БТІ, адресу майна, що відчужується.
– в яких долях нерухоме майно належить продавцеві, якщо квартира (житловий будинок) належить декільком співвласникам на підставі загальної дольової власності
– метраж загальної та житлової площі об’єкта нерухомості, що відчужується.
– балансова чи інвентаризаційна вартість об’єкта нерухомості, що відчужується
– кількість кімнат.
На підготовчому етапі слід також ознайомитися з даними технічного паспорту квартири (житлового будинку) і звернути особливу увагу на співпадання даних номеру будинку\квартири, цифрах загального і житлового метражу. Інформація, вказана в право установчому документі та довідці-характеристиці, повинні співпадати з даними, вказаними в технічному паспорті. При наявності перепланування в квартирі, яку ви бажаєте придбати, необхідно ознайомитися із рішенням виконкому районної ради на здійснення такого перепланування.
Додатково на цьому етапі необхідно перевірити наявність (або відсутність) прав третіх осіб на майно, що відчужується. Здійснити на практиці можна, перевіривши:
– наявність згоди співвласників, якщо такі є, а також згода чоловіка\дружини на відчуження квартири (будинку). Якщо власниками майна є діти, радимо перевірити наявність у продавця дозволу опікунської ради на продаж. Проте якщо у продавця є нотаріально посвідчена згода обох батьків на підписання договору неповнолітнім, чи вони удвох підписують його за малолітню дитину, наявність дозволу опікунської ради не є обов’язковою. Проте слід звернути увагу на те, що це прямо суперечить Закону України “Про охорону дитинства”. Таким чином виникає колізія законів. Тому на сьогоднішній день у нотаріусів немає єдиної позиції стосовно обов’язкової наявності дозволу опікунської ради на відчуження майна, власниками якого є неповнолітні.
– наявність\ відсутність арешту чи заборони на відчудження нерухомого майна. На сьогоднішній день цю процедуру здійснюють нотаріуси, при оформленні угоди купівлі-продажу.
– наявність\відсутність заборгованостей по сплаті комунальних послуг, послуг телефонного зв’язку та телесервісу. Відсутність заборгованостей по квартплаті та комунальним послугам підтверджується довідкою з ЖРЕПу чи кооператива.
– отримавши від продавця довідку з ЖРЕПу про те, що в квартирі ніхто не зареєстрований, потенційний покупець озброївся документальним підтвердженням цього факту. Крім того, як засвідчує практика, на сьогоднішній день в договір купівлі-продажу все частіше почали додавати застереження про те, що на момент підписаня документу у вказаній квартирі ніхто не зареєстрований. Це допоможе позбутися будь-яких ускладнень у покупця в майбутньому і йому не доведеться вирішувати проблему виселення родичів продавця.
– наявність/відсутність технічної документації на обладнання, що є в наявності: електричні лічильники, лічильники води та газу, а також договорів та разрахункових книжок організацій-постачальників.
– якщо предметом договору купівлі-продажу є приватний будинок, необхідно перевірити наявність\відсутність заборгованості продавця по сплаті земельного податку і, перед усім, наявність чи відсутність підстав для сплати такого податку. Підставою для сплати податку на землю є Державний акт на право власності на землю, або договір оренди. Крім того, купуючи приватний будинок, водночас із укладанням договору купівлі-продажу будинку необхідно укладати угоду купівлі-продажу земельної ділянки, або ж заключати договір оренди земельної ділянки.
За умови, що всі документи у продавця відповідають вимогам чинного законодавства та здійснивши, щонайменше одноразовий огляд квартири, можна переходити до наступного етапу – укладання угоди купівлі-продажу.
Етап другий
У відповідності з нормами діючого законодавства угода купівлі-продажу квартири чи житлового будинку здійснюється шляхом підписання сторонами договору купівлі-продажу. Нотаріальне посвідчення і державна реєстрація такої угоди є обов’язковим.
Для укладання угоди купівлі-продажу, крім оформлених у відповідності з діючим законодавством документів, що підтверджують право власності продавця, сторони повинні мати:
Для продавця:
- 1. Паспорт та ідентифікаційний код
- 2. Доручення на представника (якщо від імені власника діє уповноважена ним особа), нотаріально посвідчене, його паспорт та ідентифікаційний код.
- 3. Правовстановлюючий документ, Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, технічний паспорт на об’єкт нерухомості, що відчужується.
- 4. Письмова, нотаріально посвідчена згода чоловіка\дружини на відчуження об’єкту нерухомості.
- 5. Дозвіл опікунської ради на відчуження квартири,якщо власниками виступають неповнолітні діти.
- 6. Довідка з ЖЕКу Ф-3 про те, що в квартирі ніхто не зареєстрований.
- 7. Довідка з ЖЕКу про відсутність заборгованості по комунальних та інших послугах.
Для покупця:
- 1. Паспорт, ідентифікаційний код
- 2. Нотаріально посвідчене доручення на представника (якщо він діє від імені особи, що його уповноважила), його паспорт та ідентифікаційний номер.
- 3. Письмове, нотаріально посвідчена згода чоловіка\дружини покупця на придбання об’єкта нерухомості.
- 4. Платіжний документ, що підтверджує сплату збору в Пенсійний фонд в розмірі 1% від суми договору.
Під час укладання угоди купівлі-продажу квартири\будинку практикуючі юристи рекомендують оформляти передачу майна шляхом підписання Акта прийому-передачі. Акт прийому-передачі є невід’ємною частиною договору купівлі-продажу в якості доповнення до нього. Звертаємо увагу потенційних покупців на те, що вказаний Акт підтверджує факт передачі продавцем і факт прийняття покупцем квартири\житлового будинку, а не перехід права власності на майно. У відповідності з діючим законодавством право власності на квартиру виникає у покупця з моменту державної реєстрації такого права в БТІ (раніше це право виникало з моменту підписання договору і його нотаріального завірення.)
– За цивільним законодавством договір купівлі-продажу – це угода, за якою продавець зобов’язується передати майно у власність покупцеві, а останній – прийняти його і сплатити за це визначену грошову суму. Для посвідчення договору купівлі-продажу квартири (будинку) необхідні: Витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно з бюро технічної інвентаризації, право власності (документ, який стверджує, що людина є власником даного житла), паспорти продавця і покупця. Якщо є чорнобильське посвідчення або інваліда I-II групи, то й вони додаються (такі громадяни мають пільги по сплаті державного мита).
Коли продається будинок і він знаходиться на приватизованій земельній ділянці, то обов’язково укладаються два договори (купівлі-продажу будинку та купівлі-продажу землі). Тобто будинок не може перебувати у власності однієї людини, а земля – іншої. Часто трапляється, що виноситься рішення про приватизацію землі, а державного акта на неї громадяни не отримують. У такому випадку рішення про приватизацію землі є тільки підставою для видачі державного акта на землю. Тому перед тим, як продавати, слід на підставі такого рішення отримати державний акт на землю. Потім уже можна буде продати земельну ділянку. До державного акта при продажу додається довідка про грошову оцінку земельної ділянки, яка береться у відділі землеустрою населеного пункту, де знаходиться будинок та земельна ділянка. Якщо житло придбане чи будувалося під час перебування у шлюбі, то при продажу необхідна згода другого з подружжя, бо це їхнє спільне майно.
Якщо власниками житла є неповнолітні діти, – обов’язково при продажу (відчуженні) нерухомого майна нотаріусом вимагається рішення опікунської ради про згоду на укладання такої угоди, де також визначено, хто буде представляти інтереси дітей (батько, матір чи інші призначені опікуни).
Якщо зібрані усі документи, то перед тим, як іти до нотаріуса, покупець та продавець повинні визначити суму купівлі-продажу, яка буде зазначена у договорі, і те, як та коли передаються гроші (при підписанні, після нього). Обов’язково необхідно домовится про терміни виселення та з’ясувати, що продається. Трапляються випадки, коли громадяни продають своє житло, а потім знімають броньовані двері, міняють сантехніку на стару чи побиту тощо.
Також слід самому вирішувати у Центрі електрозв’язку питання переоформлення телефону. Нотаріус цим не займається. Тому врахуйте: люди можуть продавати квартиру з телефоном, фактично беруть за це гроші. А потім з’ясовується, що вам ще доведеться заплатити за його переоформлення.
Якщо не можете відразу сплатити повну вартість житла продавцеві, тоді у договорі вказується, що певна сума сплачена покупцем до підписання цієї угоди, а решта – до такого-то строку. Право власності настає з моменту повного розрахунку. Поки цього не станеться, інвентарбюро не зареєструє договір. Коли повний розрахунок відбувся, то береться заява від продавця, що він не має ніяких претензій.
Раніше в нотаріальній практиці фігурував договір про завдаток. На сьогодні є роз’яснення, що такий документ не може укладатися, бо має випливати з якоїсь угоди. Тому потрібно спочатку нотаріально оформити договір про купівлю-продаж, а потім окремо укласти угоду про завдаток. Вона, наприклад, передбачає, що коли з вашої вини зірвалася купівля, то ви маєте повернути завдаток у подвійному розмірі. А якщо винен покупець, то завдаток не повертається. Брокерські контори оформляють договори про завдаток, але вони не мають юридичної сили.
Після посвідчення договору купівлі-продажу в нотаріальній конторі обов’язково слід зареєструвати його в інвентарбюро. Сьогодні тільки ця служба має найбільш достовірні дані щодо власності. За Цивільним кодексом договори про відчуження нерухомого майна повинні посвідчуватися тільки нотаріально.
При купівлі-продажу житла потрібно сплатити:
– Державі – один відсоток держмита та один відсоток від суми купівлі-продажу, але не нижче інвентарної оцінки, один відсоток до Пенсійного фонду. Сплата державного мита залежить від того, як домовляться сторони (чи покупець вносить кошти, чи продавець, чи порівну). До Пенсійного фонду – платіж покупця. Громадяни, які мають чорнобильські посвідчення чи інваліда I-II груп, звільняються від сплати держмита.
Також від платежу до Пенсійного фонду звільняються особи, які перебувають на квартобліку або на обліку на покращення житлових умов. Вони мають принести відповідну довідку. Взагалі законодавством про Пенсійний фонд передбачено, що коли людина вперше купує житло, то вона не повинна платити до вищезгаданого фонду. Але, на жаль, на сьогодні в Україні не створено єдиного реєстру відчуження нерухомого майна. Тому ніхто не може дати довідку, вперше чи ні ви хочете придбати житло. Міністерство юстиції України та Пенсійний фонд звернулися за роз’ясненнями до Коституційного суду, але відповіді немає.
Юридичний помічник
»
Публікації » 8 646 переглядів
