Правила приватизації земельної ділянки

У Земельному кодексі України (ЗКУ) відносини громадян з державою (територіальними громадами) у зв’язку з безкоштовною передачею їм у приватну власність земельних ділянок визначається як “безкоштовна приватизація”.

Сам термін “приватизація” в земельному законодавстві не визначений. Але з формулювань, даних в інших нормативно-правових актах (закон України “Про приватизацію державного майна”, закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”), а також з його вживання в інших нормативних актах, можна резюмувати, що під приватизацією мається на увазі передача громадянам фізичним особам, або юридичним особам майна , що належить державі або місцевим територіальним громадам. Приватизація різних видів майна регулюється окремими законами: майна державних підприємств – Законом України “Про приватизацію державного майна”, невеликих державних і комунальних підприємств – Законом України “Про малу приватизацію», житла – Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”.

В земельному законодавстві платна приватизація як спосіб придбання землі взагалі не передбачена.  Придбання землі визначається як купівля-продаж землі у держави чи місцевої громади і здійснюється в загальному порядку, передбаченому для купівлі державної або комунальної землі.

Земельним кодексом України (пп. «в», «г», «ґ» п. 1 ст. 121) передбачає, що для будівництва будинку громадянам України належить:

• на землях, відведених для садівництва, – до 0,12 га;

• на ділянках, призначених для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 га;

• на присадибних ділянках (відведених для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд): не більше 0,25 га – в селах, не більше 0,15 га – в селищах і не більше 0,10 га – в містах.

Громадянин може приватизувати кілька ділянок – по кожному виду цільового призначення землі (п. 4 ст 116 ЗКУ). Отже якщо він, наприклад, використав своє право на приватизацію землі, відведеної для садівництва, то може отримати ще й ділянку, призначену для будівництва та обслуговування житлового будинку.

Як здійснюється приватизація земельної ділянки?

Порядок приватизації землі різний залежно від того, знаходиться ділянка в користуванні громадянина на момент початку приватизації чи ні. Ділянка може перебувати в користуванні у кількох випадках.

1. Громадянин є власником житлового будинку, побудованого на землі, виділеній для будівництва ще в радянські часи. У цьому випадку не має значення, чи є власником будинку той, кому виділявся ділянку, або ж будинком володіє особа, яка отримала її у спадщину, внаслідок купівлі або дарування. Якщо з того моменту, коли в Україну було встановлено право безоплатної приватизації землі (з 15.03.1991 р .- з дати набрання чинності Земельним кодексом України від 18.12.1990 р.), Власник житлового будинку правом його приватизації не скористався, вважається, що земля перебуває у його користуванні.

2. Громадянин є членом садового або дачного кооперативу (товариства). І ділянка була виділена цією структурою в порядку, встановленому статутом.

3. Ділянка знаходиться у фактичному користуванні громадянина, але у нього немає ніяких документальних свідоцтв, що підтверджують право власності. Таке буває у випадках, коли громадянин, наприклад, здійснив самовільне будівництво на землі, не відведеній йому для цієї мети.

Умова приватизації земельної ділянки, що перебуває у фактичному користуванні: термін сумлінного, відкритого і безперервного користування такою ділянкою має становити не менше 15 років. У цьому випадку у фактичного користувача з’являється право отримати використовувану ним ділянку по праву набувальної давності. Це передбачено ст.119 ЗКУ. Розмір землі, яку можна отримати на підставі набувальною давністю, той же, що і при звичайній безкоштовної приватизації (ст. 118 ЗКУ). Порядок отримання у власність такої землі є таким же, що й у випадку “звичайної” приватизації.

Порядок приватизації

Приватизація земельних ділянок, що знаходяться в користуванні громадян, відбувається в кілька етапів.

1. Подача заяви (п. 1 ст. 118 ЗКУ). Громадянин, зацікавлений у приватизації землі, подає заяву до відповідної районної (Київської чи Севастопольської – міської) державної адміністрації або до сільської, селищної чи міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У заяві зазначаються прізвище, ім’я, по батькові заявника, місце його проживання, місцезнаходження земельної ділянки, її розмір (не більше максимального розміру, що підлягає безоплатній приватизації згідно ст. 121 ЗКУ), підстави перебування земельної ділянки в користуванні.

До заяви додаються копії паспорта громадянина та довідки про присвоєння йому індивідуального ідентифікаційного коду.

Додатково до вищезазначеного, до заяви залежно від того, до якої категорії (див. вище) відноситься земля що підлягає приватизації, додаються копії інших документів.

У першому випадку – копія правовстановлюючого документу, що підтверджує право власності на житловий будинок (договору купівлі-продажу, дарування, свідоцтва про право на спадщину, зареєстровані органами БТІ).

У другому випадку – крім вищезазначених правовстановлюючих документів, потрібно довідку з дачного (садового) кооперативу (товариства) про те, що заявник є членом цієї організації і що йому виділено земельну ділянку під певним номером згідно зі схемою (плану) організації території кооперативу (товариства), викопіювання з якої (якого) зазвичай додається до довідки.

У третьому випадку – докази, що підтверджують не менш ніж 15-річне сумлінне, відкрите і безперервне володіння земельною ділянкою.

Випадків, коли можна легко довести право абувальної давності, дуже мало. Найчастіше таке право доведеться встановлювати в судовому порядку шляхом подання позову про встановлення факту добросовісного, відкритого і безперервного користування земельною ділянкою протягом не менше 15-річного терміну. Основними доказами в суді можуть бути: показання свідків (наприклад сусідів), а також будь-які інші документи, наприклад, про покупку будматеріалів, договір підряду з будівельниками.

2. Прийняття рішення про приватизацію. Воно приймається (у місячний термін) органами, в які громадянин подав заяву про приватизацію. У цьому ж рішенні зазвичай дається дозвіл на виготовлення технічної документації для отримання акта на право приватної власності на землю (далі – акт).

3. Виготовлення технічної документації. Отримання акту. На цьому етапі громадянин, який отримав дозвіл на виготовлення технічної документації, звертається в організацію, що має ліцензію на проведення землевпорядних робіт. Відомості про такі організації , як правило, можна отримати у місцевому відділі земельних ресурсів. Крім того, сам відділ також має право проводити землевпорядні роботи. Послуга з виготовлення технічної документації платна. Її вартість, орієнтовно становить приблизно 1000,00 грн. за один акт. Таким чином, безоплатна приватизація виявляється не зовсім безкоштовною, оскільки при її здійсненні необхідно платити за послуги, без яких приватизувати землю неможливо.

Зазвичай організація, яка виконує землевпорядні роботи, передає необхідні для отримання акту документи до органів державного земельного кадастру (ДЗК).Безпосередньо там виготовляються і оформляються акти. Якщо громадянин видав землевпорядній організації відповідну довіреність, ця ж організація отримує виготовлений та оформлений акт в органах ДЗК, і передає його замовникові. Якщо доручення немає, замовник після отримання повідомлення про те, що акт готовий, сам їде і отримує його в органах ДЗК.

Коли ділянка не перебуває у користуванні

Порядок приватизації земельних ділянок, які не перебувають у користуванні громадян, регламентується пп. 6-10 ст. 118 ЗКУ і теж складається з декількох етапів.

1. Подача заяви (п. 6 ст. 118 ЗКУ) до районної, Київської чи Севастопольської міських державних адміністрацій, або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. У клопотанні зазначаються бажаний розмір і цільове призначення ділянки.

До клопотання додаються: копії паспорта заявника та довідки про присвоєння йому ідентифікаційного коду; графічні матеріали, на яких показано бажане місце розташування земельної ділянки; згода землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб).

2. Отримання дозволу на виготовлення проекту землеустрою (п. 7 ст. 118 ЗКУ).

Орган, до якого подано клопотання, розглядає його в місячний термін, і дає дозвіл на виготовлення проекту землеустрою, або дає вмотивовану відмову в його наданні. Підставою для відмови може бути невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації, схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель, проектів землеустрою населених пунктів.

Проект землеустрою розробляється ліцензованими організаціями. Відомості про них можна отримати в місцевому відділі земельних ресурсів. Крім того, сам відділ земельних ресурсів також має право проводити землевпорядні роботи.

Розробка проекту землеустрою є платною послугою. Її вартість різна не тільки для різних регіонів України. Вона істотно варіюється навіть у межах одного регіону, в межах від 1 до 3 тис. грн.

Необхідність платити за підготовку проекту землеустрою також розвінчує міф про безоплатну приватизацію.

3. Узгодження проекту землеустрою (п. 8 ст 118 ЗКУ, Типове положення про комісію з розгляду питань, пов’язаних з узгодженням землевпорядної документації;. Далі – Типове положення).

Розроблений проект землеустрою подається до комісії, яка спеціально створюється районними, міськими у містах Києві та Севастополі державними адміністраціями або міськими радами – у містах обласного значення, для узгодження землевпорядної документації.

До складу комісії входять представники (п. 13 Типового положення.):

• територіального органу Держкомзему;

• органу містобудування та архітектури;

• територіального органу Мінприроди;

• органу охорони культурної спадщини.

Протягом трьох тижнів з дня отримання проекту комісія надає органу виконавчої влади або місцевого самоврядування висновок про погодження проекту землеустрою або про відмову в такому. Підставою для відмови може бути лише невідповідність його положень вимогам закону та нормативно-правових актів.

4. Державна експертиза проекту землеустрою (п. 8 ст. 118 ЗКУ, ст. 9 Закону України “Про державну експертизу землевпорядної документації”).

Після узгодження проекту землеустрою комісія подає його до органу земельних ресурсів для проведення державної експертизи.

5. Прийняття рішення про затвердження проекту землеустрою ділянки та надання її у власність (п. 9 ст. 118 ЗКУ). Таке рішення приймається органом, до якого подавалося клопотання про приватизацію, у двотижневий строк з дня отримання ним узгодженого Комісією проекту землеустрою та позитивного висновку державної експертизи.

6. Виготовлення технічної документації. Отримання акту. Цей етап повністю аналогічний третьому етапу описаної вище процедури приватизації землі, що знаходиться в користуванні заявника.

Чи варто поспішати?

Часто громадяни не поспішають приватизувати земельні ділянки. Практика показує, що зволікати не варто. Особливо це стосується ділянок, розташованих недалеко від великих міст, в мальовничих або престижних місцях.

Докази того, що громадянин сумлінно і безперервно користувався ділянкою протягом як мінімум 15 років, порівняно легко можна забезпечити лише в селах і невеликих селищах.

Там місцева влада знає своїх мешканців, свої землі та їх історію. Так, земельна ділянка могла бути виділена в користування простим усним дозволом голови сільради, який пам’ятає про це і знаходиться ще при владі.

Або, наприклад, громадянин використовував земельну ділянку померлої людини, що знаходився в користуванні останнього. Це можливо, якщо після смерті “власника” спадкоємці або не оголошувалися, або не виявляли інтересу до свого спадщину протягом багатьох років.

Або, нарешті, можливий випадок, коли людина побудувала будинок на ділянці, яка йому не виділялася для цієї мети. Причому така людина зовсім не обов’язково володіє землею недобросовісно: нею могли користуватися ще його батьки на підставах, які за давністю років встановити не вдається, і він звик вважати землю своєю зі слів батьків.

Якщо у всіх перерахованих вище випадках сільрада знає про користування земельними ділянками і не заперечує цього факту, приватизація може пройти без судового втручання.

У практиці правозастосування ст. 119 ЗКУ немає єдності щодо дати, з якого моменту в процесі приватизації повинен відраховуватися 15-річний термін користування землею. Так, згідно з Листом Верховного Суду України від 29.10.2008 року № 19-3767/0/8-08 (п. 3) право набувальної давності підлягає застосуванню, починаючи з 1.01.2017 р., Тобто 15 років з моменту вступу в силу нового Земельного кодексу.

Але роз’яснення Верховного Суду України можуть мати силу лише у випадку, якщо спір про право застосування набувальною давністю буде вирішуватися судовими органами. Якщо ж спору не буде (громадянину вдасться переконати орган, куди він подає заяву про приватизацію землі, що він володів землею дійсно добросовісно, ​​відкрито і безперервно), приватизація пройде без судових позовів. При цьому орган, який приймає рішення про приватизацію, може відрахувати необхідний 15-річний термін від дати початку фактичного володіння майном.

Права на приватизацію земельної ділянки: можливі варіанти

Громадянин, який захоче скористатися правом приватизації землі, яка не знаходиться в його користуванні, зіткнеться з тим, що вже на етапі подачі документів від нього вимагатимуть графічні матеріали, на яких зображений ділянку. Але що це за дані, де і як їх отримати, закон не встановлює. Не встановлено ні право громадян отримати такі матеріали, ні обов’язок будь-яких органів видавати їх. Якщо поглянути на проблему ширше, виявляються інші, більш загальні проблеми.

Якщо у людини немає ділянки, то рішення про приватизацію може бути обумовлено тим, що йому подобається якась конкретна місцевість. Іноді територіальних переваг немає – лише бажання реалізувати своє законне право на безоплатну приватизацію землі. В останньому випадку потрібно знати, де взагалі є земля, яку можна приватизувати для подальшого будівництва.

У будь-якому випадку, перш ніж подавати клопотання до відповідного органу, бажано знати, кому належить земля. Якщо вона державна чи комунальна, то у віданні якого саме органу вона знаходиться територіально. Важливі також відомості про режим землі і можливі обмеження її забудови. Не зайвою буде інформація і про те, чи не розпочато процедура приватизації цієї ділянки ким-небудь іншим. І, нарешті, необхідно фізично ідентифікувати ділянку шляхом прив’язки її до місцевості, а не за допомогою описів типу “за селом біля оболоні”.

Всі необхідні дані містяться в державному земельному кадастрі та містобудівній документації. Але у звичайного громадянина доступу до цих документів немає. Він має право отримати дані тільки щодо належних йому ділянки, або ж об’єкта нерухомості. Щоб реалізувати право на приватизацію, необхідно володіти інформацією, яку законним способом отримати неможливо.

Щоб забезпечити реалізацію прав громадян на приватизацію землі, необхідно створити єдину загальнодоступну базу даних (реєстр, кадастр) українських земель, яка б містила повні відомості про наявність земель, придатних для приватизації для кожного виду землекористування.

Маючи доступ до такої бази даних, можливо вибрати ділянку і почати процедуру її приватизації. Однак, такої бази даних в Україну немає. Більш того, будь-які легальні можливості офіційного отримання подібної інформації взагалі відсутні.

 

Нормативні документи використані при підготовці даної публікації:

• Цивільний кодекс України (ЦКУ) від 16.01.2003 р. № 435-IV;
• Земельний кодекс України (ЗКУ) від 18.12.1990 р. № 562-12;
• Закон України “Про приватизацію державного майна” від 4.03.1992 р. № 2163-XII;
• Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19.06.1992 р. № 2482-XII;
• Закон України “Про державну експертизу землевпорядної документації від 17.06.2004 р. № 1808-IV;
• Типове положення про комісію з розгляду питань, пов’язаних з узгодженням землевпорядної документації, затверджене Постановою Кабміну від 23.12.2009 р. № 1420;
• Лист Верховного Суду України від 29.10.2008 р. № 19-3767/0/8-08.

 

Юридичний помічник » Публікації »
115 215 переглядів