Реєстрація земельних ділянок з 2013 р.

Раніше вся інформація щодо земельних ділянок (за винятком деяких обтяжень і обмежень прав на них) реєструвалася в Державному реєстрі земель, який адмініструвати Держземагентство. Відповідно, власнику чи користувачу/орендарю земельної ділянки потрібно було звертатися в одну установу для реєстрації прав на земельну ділянку або змін його правового статусу. У зв’язку з прийдешніми законодавчими змінами виникає питання, чи принесе нова система якісь спрощення або навпаки ускладнить життя існуючим і потенційним власникам і орендарям земельних ділянок?

Виведення функції державної реєстрації прав на земельні ділянки зі сфери компетенції Держземагентства було обумовлено наміром законодавця сконцентрувати реєстрацію прав на всі об’єкти нерухомості, в тому числі земельні ділянки, в одному Реєстрі прав.

Разом з тим в Реєстрі прав, який належить до сфери компетенції Мін’юсту, було б недоцільно реєструвати таку «технічну» інформацію про земельну ділянку, як детальний опис її меж, координат поворотних точок, експлікації складу угідь, окремих обмежень у використанні земельної ділянки (охоронні та санітарні зони і т.п.), нормативну/експертну грошову оцінку, опис суміжних володінь, картографічну документацію і т.д. Така інформація про земельну ділянку підлягає внесенню до Державного земельного кадастру при здійсненні державної реєстрації земельної ділянки або виникнення у відношенні нього обставин, підлягають відображенню в земельному кадастрі.

Як же буде відбуватися оформлення прав на земельні ділянки з 1 січня 2013 року? Спробуємо детально розглянути: а) процедуру реєстрації прав на новостворену земельну ділянку; б) процедуру реєстрації переходу прав на вже існуючу земельну ділянку.

Оформлення прав на новостворену земельну ділянку

Згідно з п. 9 статті 79-1 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), яка набуде чинності з 1 січня 2013 року, земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту його формування та державної реєстрації права власності на нього.

Формування земельної ділянки передбачає визначення його площі, меж та внесення інформації про нього до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номеру.

Законодавець в статті 79-1 ЗКУ чітко передбачає випадки, коли здійснюється формування нової земельної ділянки:

• при відведенні земельних ділянок із земель державної і комунальної власності;
• при поділі чи об’єднанні раніше сформованих земельних ділянок;
• при визначенні меж земельних ділянок державної або комунальної власності в процесі розмежування земель державної та комунальної власності.

Перелік інформації про земельну ділянку, яка вноситься до Державного земельного кадастру при формуванні земельної ділянки, передбачений ст. 15 Закону України «Про Державний земельний кадастр» (далі – Закон про кадастр). Зміни даної інформації також підлягають реєстрації в Державному земельному кадастрі, але нова земельна ділянка при цьому не формується.

Державна реєстрація земельної ділянки детально регулюється Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 №1051, і проводиться в такий спосіб:

1) Заявник (особа, яка отримала рішення про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки державної або комунальної власності; орган державної влади або місцевого самоврядування; користувач земельної ділянки державної або комунальної власності у разі його поділу чи об’єднання; власник земельної ділянки у разі його поділу чи об’єднання) звертається із заявою про державну реєстрацію земельної ділянки до державного кадастрового реєстратора (далі – кадастровий реєстратор).

2) Кадастровий реєстратор здійснює державну реєстрацію земельної ділянки шляхом відкриття на неї Поземельної книги на протязі 14 робочих днів з моменту подачі заяви. Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється в процесі її формування після погодження землевпорядної документації та до прийняття рішення про її затвердження компетентним органом державної влади або місцевого самоврядування.

3) Згідно з п. 12 ст. 21 Закону про кадастр органи державної влади та органи місцевого самоврядування не пізніше п’яти робочих днів після прийняття рішень про затвердження землевпорядної документації надають Держземагентству копію такого рішення. Після отримання відповідної копії кадастровий реєстратор вносить відомості про затвердження документації із землеустрою у Державний земельний кадастр.

При цьому цілком логічним є запитання, які правові наслідки виникають, якщо відповідна землевпорядна документація не буде затверджена органом державної влади або органом місцевого самоврядування по тій або іншій причині. Представляється, що в такому випадку кадастровий реєстратор після закінчення одного року з моменту реєстрації повинен скасувати державну реєстрацію земельної ділянки на підставі ч. 2 п. 114 Порядку ведення земельного кадастру (оскільки речове право заявника на таку ділянку не було зареєстроване).

4) Після прийняття рішення про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність/користування зацікавлена ​​особа надає державному кадастровому реєстратору заяву про державну реєстрацію прав щодо такої земельної ділянки. Згідно зі ст. 28-1 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон про реєстрацію прав), яка вступить в силу з 1 січня 2013 року, кадастровий реєстратор у день надання такої заяви передає його в Укрдержреєстр в електронній формі разом з відповідними документами.

Таким чином, починаючи з 1 січня 2013 року заявнику не потрібно буде повторно звертатися в Укрдержреєстр для реєстрації свого права і повторно надавати туди всі необхідні документи.

5) Державний реєстратор прав проводить державну реєстрацію права на земельну ділянку. Статтею 19 Закону про реєстрацію прав передбачено перелік документів, на підставі яких проводиться реєстрація права власності (правовстановлюючі документи).

При цьому виникає питання, на підставі якого правовстановлюючого документа буде проводитись державна реєстрація права на знову сформований земельну ділянку. Якщо право виникає на підставі договору (наприклад, продаж або передача в оренду земельної ділянки із земель державної та комунальної власності), таким правовстановлюючим документом буде договір. Разом з тим у ряді випадків право на знову сформовану земельну ділянку виникає без договору (наприклад, при розділі та об’єднанні земельної ділянки, а також при визначенні меж земельних ділянок державної або комунальної власності, яке здійснюється у процесі розмежування земель державної та комунальної власності).

Згідно з п. 9 розділу VII Прикінцевих та перехідних положень Закону про кадастр з 1 січня 2013 року державні акти на земельні ділянки видаватися не будуть. Відповідно, правовстановлюючим документом на нову земельну ділянку має бути свідоцтво про право власності, яке видається державним реєстратором прав у відповідності зі ст. 18 Закону про реєстрацію прав. В той же час перелік підстав для видачі свідоцтва, зазначений у цій статті, не передбачає ряд випадків, коли проводиться формування земельної ділянки (зокрема, об’єднання земельних ділянок, визначення меж земельних ділянок державної та комунальної власності). А в п. 42 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 №703, передбачено, що свідоцтво про право власності видається тільки на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці. Таким чином, регулювання порядку видачі свідоцтва про право власності на земельні ділянки потребує удосконалення.

6) Реєстратор прав протягом чотирнадцяти робочих днів здійснює державну реєстрацію права на земельну ділянку і висилає кадастровому реєстратору документи про реєстрацію та свідоцтво про право власності, якщо видача такого свідоцтва передбачена законом. Кадастровий реєстратор видає дані документи заявнику.

7) Кадастровий реєстратор вносить до Поземельної книги інформацію про власників або користувачів земельної ділянки після одержання відповідної інформації від органу державної реєстрації прав в порядку інформаційного обміну. При цьому, якщо кадастровий реєстратор не отримає інформацію про державну реєстрацію права на земельну ділянку протягом одного року, він скасовує державну реєстрацію земельної ділянки.

Таким чином, нова процедура оформлення права на новостворений ділянка не передбачає додаткових складнощів для суб’єктів прав на земельні ділянки, оскільки буде проходити в режимі «єдиного вікна». Навпаки, оформити право власності на таку ділянку буде набагато простіше зважаючи скасування державних актів та досить чіткої регламентації строків реєстрації земельної ділянки та строків реєстрації прав на неї.

Правовий статус раніше сформованих ділянок

Прикінцевими та перехідними положеннями Закону про кадастр також врегульовано питання перенесення даних по раніше сформованих земельних ділянках в Державний земельний кадастр. При цьому Закон розрізняє:

а) земельні ділянки, право власності (користування) на які виникло до 2004 року, тобто до запровадження Державного реєстру земель, коли кадастрові номери земельним ділянкам не присвоювалися. Частина таких земельних ділянок була згодом зареєстрована в Державному реєстрі земель з присвоєнням їм кадастрового номера. Закон про кадастр встановлює, що такі земельні ділянки вважаються сформованими незалежно від присвоєння їм кадастрового номера. До того ж відомості по таких земельних ділянках автоматично переносяться до Державного земельного кадастру тільки в тому випадку, якщо вони раніше були внесені до Державного реєстру земель. В іншому випадку власник (користувач) земельної ділянки повинен розробити технічну документацію щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та звернутися до Державного земельного кадастру, який зареєструє земельну ділянку на підставі такої технічної документації. Аналогічні можливості передбачені і для власників житлових будинків, право власності на які належно зареєстровано без оформлення прав на земельну ділянку;

б) земельні ділянки, зареєстровані у Державному реєстрі земель. Дані по таких ділянках, обмеження (обтяження) у їх використанні будуть переноситися в Державний земельний кадастр автоматично і безкоштовно.

Виходячи з цього, в майбутньому планується перенесення з попередніх реєстрів та фіксування відомостей про всі земельні ділянки на території України в Державному земельному кадастрі. Слід зазначити, що неминучим негативним моментом такого процесу може бути виявлення фактів накладок кордонів одних земельних ділянок на інші, реєстрації земельних ділянок на декількох власників, інші невідповідності і, в результаті, виникнення значної кількості земельних спорів, які неминуче повинні будуть виникнути в майбутньому.

Оформлення прав на зареєстрований земельну ділянку

Перехід прав на зареєстровані земельні ділянки може відбуватися як на підставі договорів, які не потребують нотаріального посвідчення (договір оренди, суперфіцію, емфітевзису), так і на підставі договорів, які укладаються у нотаріуса (договір купівлі-продажу земельної ділянки).

У першому випадку для укладення оборудки зацікавленій особі (наприклад, орендодавцю) потрібно буде самостійно отримати витяги з Державного земельного кадастру та Державного реєстру прав для підтвердження відомостей про земельну ділянку та наявності зареєстрованого права на нього. Після укладення договору в простій письмовій формі орендар повинен самостійно зареєструвати своє право в Реєстрі прав і таке право виникатиме з моменту його державної реєстрації. При цьому згідно з п. 12 ст. 15 Закону про реєстрацію датою і часом державної реєстрації права буде вважатися дата і час реєстрації відповідної заяви.

Якщо передача права відбувається за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, порядок оформлення угоди значно спрощується. Нотаріус, який буде мати доступ як до Державного земельного кадастру, так і до Реєстру прав, самостійно отримує все витягання і реєструє право в Реєстрі прав в день угоди.

Як і будь-які інші глобальні нововведення, нова система державної реєстрації земельних ділянок і прав на них повинна деякий час попрацювати, щоб залучені особи могли повною мірою відчути всі її переваги і недоліки. Також не обійдеться без подальшого внесення змін та поправок до відповідних нормативно-правові акти для усунення недоробок. В цілому очікується деякий перехідний період, протягом якого можливі труднощі з оформленням прав на нерухомість і на земельні ділянки зокрема. Спрощення угод з нерухомістю можна передбачати по закінченню даного періоду.

http://www.prostopravo.com.ua